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| Mercado inmobiliario: sin margen para nuevas subas Habrían alcanzado su techo los precios de las viviendas Los empresarios del sector no descartan, incluso, que haya algunas bajas en 2008 Lunes 17 de diciembre de 2007 | Después de cinco años seguidos de aumentos, los precios de las propiedades de Buenos Aires parecen haber tocado su techo y algunos desarrolladores ya se atreven a pronosticar que en 2008 puede haber bajas puntuales en determinadas zonas y segmentos del mercado inmobiliario. Aunque destacan que no hay riesgos de una caída generalizada en los precios de las viviendas, los empresarios del sector reconocen que la curva ascendente que se inició en 2003, impulsada inicialmente por la falta de alternativas de inversión, no continuará durante el año próximo. El amesetamiento que se espera en materia de precios para 2008 no es un fenómeno exclusivo del mercado argentino: en varias plazas internacionales se está viviendo un fenómeno similar, aunque las causas no son las mismas. El estancamiento y hasta caída en los valores de las propiedades en varias ciudades de los Estados Unidos responden básicamente a un problema interno del mercado inmobiliario, originado por las llamadas hipotecas subprime. En la Argentina, en cambio, la participación del crédito hipotecario es mínima, con lo cual no hay riesgos de que se generalice una ejecución de las propiedades por falta de pagos de los tomadores de los préstamos. Sin embargo, los desarrolladores admiten que la oferta en algunos segmentos del mercado crece a un ritmo mayor que la demanda, lo que en algún momento puede provocar un ajuste en los precios de venta. "puede haber una baja de precios en los productos no diferenciados. Hay un peligro real de una sobreoferta, no por un problema de la macroecoomía, sino por una saturación de la oferta. Los más afectados serán los proyectos más caros, aunque no creo que la baja afecte los superexclusivos. Salvando las diferencias, se puede repetir lo que sucede en Nueva York, donde la crisis impacta en los departamentos de dos o tres millones de dólares, pero no en los penthouses que cotizan por encima de us$ 20 millones", señaló Alan Faena, que hasta ahora lleva invertidos más de us$ 170 millones en Puerto Madero y para 2008 estudia incursionar en otros barrios porteños. La visión de que el mercado inmobiliario marcha hacia una mayor segmentación en materia de precios es compartida por Alejandro Ginevra, que impulsa un megaproyecto inmobiliario en el dique 1 de Puerto Madero. "las viviendas tradicionales no van a subir e incluso puede haber cierta tendencia a la baja. El mercado va a tender a diferenciarse, con la aparición de nuevos segmentos como las residencias que ofrecen servicios de hotelería, como el que impulsa Faena o el proyecto que tiene el Alvear en Puerto Madero. En estos casos sí se puede registrar una suba en los valores, básicamente porque se trata de una oferta que hoy no tiene competencia en el mercado local", explica Ginevra. Un poco más cauto, Jaime Garbarsky - dueño de Ecipsa, la mayor desarrolladora del interior del país - prefiere hablar de un "amesetamiento" de precios y no de una baja. "estamos en un amesetamiento, y lo que suceda en 2008 en el mercado inmobiliario va a depender mucho de la evolución de la inflación y de las medidas que tome el nuevo gobierno", explicó el empresario sanjuanino, que hoy está radicado en Córdoba. Para los desarrolladores, 2008 significa un desafío importante no sólo porque no esperan una suba de precios, sino también porque sus costos seguirán creciendo. "el costo de la mano de obra no encontró su techo y puede subir entre 10 y 20% en dólares, lo que obligará a los inversores a achicar sus márgenes de ganancias y además provocará una reducción importante de la cantidad de metros cuadrados en construcción", señaló Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, un fondo de inversión argentino que en la actualidad avanza con varios proyectos inmobiliarios en Vicente López y Olivos. Estadísticas oficiales Las perspectivas poco alentadoras que ofrece el mercado inmobiliario también se pueden cotejar analizando las estadísticas oficiales en materia de operaciones de compraventa y permisos de construcción. En el primer caso, el número de escrituras en la Capital Federal está estancado en torno de las 95. 000 operaciones anuales, mientras que el dato más preocupante es que en los primeros diez meses de 2007 se registró una caída del 8, 2% en los pedidos de construcción en la ciudad. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, Caballito es el barrio que lidera el ranking de permisos otorgados para obras nuevas, desplazando por primera vez en cuatro años a Puerto Madero. |
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